Чтобы купить недвижимость в Сочи, лучше не рисковать, надеясь на удачу и свою компетентность, и не приобретать объект самостоятельно, – можно нарваться на подводные камни, которые не специалисту просто не знакомы. И лишиться дорогой недвижимости. Печальных примеров масса. Поэтому обращаться рекомендуется к профессионалу, именно опытный риэлтор поможет выгодно решить стоящую перед его клиентом задачу.
Как купить или продать дом в Сочи без обмана, нам рассказал риэлтор – профессионал своего дела Юрий Ячный.
- Юрий, как давно Вы работаете на рынке недвижимости, насколько изменилась эта сфера в последнее время? И почему в работе выбрали именно загородное направление?
Работаю с 2014 года. За это время уровень изменился застройщиков очень заметно. Если раньше это были частные лица, то сейчас пришли крупные игроки и занимаются не просто точечной застройкой, а именно комплексным развитием территории. Строят школы, детские сады, торговые центры, парковки. Например, сейчас мы наблюдаем, как в центре города северный склон района Бытха застраивают хорошими комплексами. Так же район Кудепста сейчас попал под комплексное развитие территории. Строительство идет строго по 214-ФЗ. К квартирным домам, построенным 10 лет назад, у властей очень много вопросов, и сносы в Сочи идут регулярно. Так, совсем недавно приставы приехали в один из ЖК, построенный на земле СНТ (садовое некоммерческое товарищество – ПРИМ. ред.) в районе Мамайка и начали процедуру, которую назначил суд. И такая ситуация характерна во всех районах Сочи.
Я хочу, чтобы мои клиенты жили в хороших домах!
Не менее серьезная проблема заключается в моих коллегах – риелторы не изменились, на мой взгляд. В этой сфере текучка кадров была всегда. А в сочинские агентства недвижимости набирают всех подряд, без какого-либо особого отбора. Со мной работали и таксисты, и слесари, и повара – люди, которые до этого вообще не были связаны с продажами. Соответственно, они не задерживаются по ряду причин, и отношение к работе у них тоже одноразовое. Лично у меня два высших образования: первое – это экономика и управление и второе – коммерция и торговое дело. Я работал руководителем отдела продаж в одном крупном агентстве и сам проводил собеседования подобных кандидатов, которых ко мне направлял рекрутер. Считаю, что данную нишу бизнеса просто необходимо лицензировать, чтобы все участники чувствовали за собой ответственность. Фейки-объявления как подавали раньше, так и сейчас подают – ничего не изменилось. Недвижимость в Сочи. Большая конкуренция и желание выжить на этом рынке.
Загородное направление выбрал именно по причине, что в то время, когда я начинал, было очень мало законных объектов, а загородная недвижимость менее подвержена махинациям. Но и здесь их немало.
- Со всеобщей интернетизацией расширился набор удобных инструментов для продажи-покупки недвижимости, и сейчас многие считают, что помощь риелтора – просто навязанная услуга. Люди, рискуя, выходят на сделки самостоятельно, и зачастую сложно убедить человека в необходимости обращения к профессионалу. Как Вы прокомментируете это?
Ну многие, например, считают, что доктора все поголовно плохие, и занимаются самолечением. К сожалению, часто это заканчивается печально. Риелтор-профессионал очень хорошо знает рынок в узком сегменте – в котором он работает, специализируется. Именно такой специалист способен подобрать клиенту самое хорошее предложение под его финансовые возможности. И так же продать объект. Ведь кто-то покупает в моменте сразу, а кто-то ждет нужное им предложение годами. Про Сочи ходит молва о завышении цен, и это действительно так. Вот как раз для этого и нужен профессионал, который способен организовать сделку, где будут довольны обе стороны.
Когда клиент заключает со мной договор, он нанимает меня в прямом смысле на работу
- Сколько стоят Ваши услуги?
Цена зависит от сложности объекта (какие необходимы для этого будут проверки и экспертизы). Так как город Сочи полон «подводных камней», и простому обывателю все это выяснить просто нереально. Когда клиент заключает со мной договор, он нанимает меня в прямом смысле на работу и видит, что я начинаю работать полностью и только на него. После выбранного объекта:
- Я начинаю работать с ценой продавца, чтобы покупатель получил максимальную скидку.
- Мы проводим строительную экспертизу с официальным заключением, так как мои клиенты покупают дорогие дома и хотят понимать, что приобретают хорошо построенный дом.
- Юридическое сопровождение и выявление нарушений в документах, если они там присутствуют.
Все эти пункты обязательны и входят в перечень оказания моей услуги. По итогу, когда человек полностью доволен оказанной услугой, я часто получаю дополнительно гонорар сверху. Поэтому сложно ответить на вопрос: сколько стоит моя услуга. Все относительно, ведь я способен сэкономить клиенту десятки миллионов.
Не хочу ограничивать выбор своих клиентов
- Вы работаете только по эксклюзивным контрактам или для Вас это не принципиально?
Я давно принципиально не заключаю с продавцами эксклюзивные контракты по причине того, что не хочу ограничивать выбор своих клиентов. Не секрет – когда риелтор заключает эксклюзив, он все сделает и расскажет любые сказки, чтобы отработать свои деньги перед продавцом. Я работаю всегда только на покупателя.
- Что может послужить поводом для отказа клиенту от проведения сделки?
Если клиент меня не слышит и, несмотря на мои реальные доводы отговоров, все равно хочет приобрести объект. Человек меня игнорирует и покупает просто потому, что ему рассказали сказки, в которые он поверил, и к тому же его устроила цена. У меня не раз были подобные ситуации, когда после покупки, по истечении некоторого времени, люди осознавали, что я был прав, и звонили с вопросом: что делать? Ответ у меня только один: я не знаю, что вам делать. Тогда я не хотел продавать вам этот объект, зная нюансы, а сейчас почему вы думаете, что я буду продавать его другим людям? Я не считаю, что деньги, заработанные таким способом, принесут счастье моей семье.
- А можно все-таки обойтись без риелтора и выйти на самостоятельную сделку с юристом? В вашей компании есть отдельная услуга по юридическому сопровождению?
Нет, у нас нет такой услуги, мы выворачиваем любой объект по всем критериям в комплексе. Обязательно смотрим качество строения, консультируем клиента по району, в котором он хочет купить недвижимость. И юрист таких нюансов просто не знает.
Как проверить «чистоту квартиры»
- Часто под объявлением мы видим сноску: «чистота квартиры проверена». Насколько реально это утверждение? Мы слышали, что эту информацию собрать в полном объеме тяжело, и в реальности 100% гарантии нет.
Данное утверждение точно нереально, так как в нем заложен смысл только проверки на обременение. На самом деле именно в Сочи копать необходимо намного глубже, вплоть до поднятия архива – как образовался земельный участок под данным объектом (давно не секрет, что в Сочи много арестованных участков, и следственные действия продолжаются; в данный момент никто не может дать гарантии, не проверив досконально, что данный участок не попадет под арест).
Но это не говорит о том, что арест может быть наложен на любой участок. Перед покупкой необходимо выяснить историю, начиная с образования данного участка, менялось ли его назначение, затем – как выдавалось разрешение на строительство и как вводился дом в эксплуатацию. Как я и говорил ранее, простому обывателю все это просто недоступно. Он считает, что если банк проверяет объект и дает под него ипотеку, то объект чистый, но это не всегда так. Многие сносы прошли и еще пройдут, и люди остались без квартир, но с ипотекой. Это факт, как бы страшно это ни звучало.
Экспертиза дома
- И еще один важный фактор – экспертиза дома. Почему важно ее провести? И чем эта услуга у вас уникальна и привлекательна для клиентов?
Наш прекрасный город Сочи расположился в горной местности, и это намного усложняет строительный процесс домов. И, к сожалению, далеко не каждый застройщик придерживается всех необходимых технологий. Они несут приличное удорожание, именно поэтому хорошие дома в Сочи стоят дорого. В средней полосе России или даже в Краснодаре можно удешевить конструкцию. И это не будет иметь последствий. В Сочи такого делать категорически нельзя. Здесь одно свайное поле под домом или подпорная стена может стоить как несколько домов в Краснодаре. Но там не будет в 30 минутах езды на машине – горнолыжного курорта, Красной Поляны или чистых пляжей Олимпийского парка (сейчас это пгт Сириус).
Клиент, когда платит очень серьезную сумму за недвижимость в Сочи, должен удостовериться, что покупает качественно построенный дом. А таких у нас немало, и мы прекрасно знаем каждый объект. В этом и состоит уникальность услуги – покупатель никогда не приобретет через нас хлам под влиянием эмоций. Ведь в Сочи много красивых домов. а вот что скрывается под красивой оберткой – с этим нужно еще разобраться. Я, как риэлтор, увеличиваю продолжительность сделки. Или могу снизить свои продажи, потому что недавно, например, клиент очень расстроился. Ведь понравившейся ему дом оказался ужасным в качестве соблюдения всех нужных технологий. Сейчас он взял паузу, чтобы отойти от шока, что он только что чуть не отдал за это 100 млн. Коллеги меня не понимают – я иду против течения вместо того, чтобы продавать. Меня не хотят видеть на своих объектах недобросовестные застройщики, но я туда и сам сильно не стремлюсь. Я хочу, чтобы мои клиенты жили в хороших домах.
Интернет-услуги
- Вернемся к интернет-услугам. Как Вы относитесь к электронным и дистанционным сделкам?
На мой взгляд, это очень удобно и часто бывает намного комфортнее для клиентов. Но я противник того, чтобы человек покупал объект, ни разу на него не взглянув. Недвижимость в Сочи. Необходимо, совершая покупку недвижимости, сначала изучить все досконально, начиная с района, подъездных путей, соседства и многих других факторов. Нельзя покупать, основываясь только на мнении других людей, необходимо все примерить на себя, чтобы выбрать жилье в надежном комфортном доме.
Полезное видео с Юрием Ячным о недвижимости в Сочи
Контактный телефон: +7(988)409-66-90, e-mail: yurij78@list.ru